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二轮集中土拍多以底价成交 房企拿地趋于理性

2021-09-29 10:54:27    来源:城市金融报    

  房地产研究机构克而瑞的报告显示,8月以来完成二轮集中供地的城市土拍热度均不高,溢价率较首轮有了明显下降,尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热度城市,在二轮集中供地过程中底价成交现象较多。

  截至9月24日,重点城市二轮集中供地进度过半,成都、沈阳等城市率先完成第二轮地块出让。不过,有数据显示,截至目前,已有超过118宗土地暂停出让,占这些城市地块数量的25%。整体来看,市场全面降温,溢价率较首轮明显下降,土地流拍率走高。而这背后反映出房企拿地积极性的下降。

  二轮集中供地全面降温

  9月23日,南京市规划和自然资源局发布公告称,二轮集中供地中的11宗地块,因故终止出让,而这些地块占本次供地规模的21%。同日,重庆市公共资源交易中心发布公告称,重庆市二轮集中供地中,九宗地块终止出让。

  值得注意的是,在此之前,长春、天津、青岛、济南、合肥、成都、沈阳等多个城市已在二轮集中供地前终止出让部分土地。

  中原地产研究中心的统计数据显示,截至目前,已有超过118宗土地暂停出让,占这些城市地块数量的25%,叠加部分流拍土地,整体看,二轮集中供地30%土地相当于流拍。

  据了解,截至目前,22个重点城市中共有20个城市正式发布了二轮集中供地的挂牌公告,其中多个城市延期后调整了土拍规则,宁波和郑州两城尚未挂牌。中指研究院的报告显示,二轮集中供地可谓一波三折,原计划在7月份集中挂牌,但受土拍规则调整影响,多数城市在8月份挂牌并于9月-10月集中成交。

  更为重要的是,二轮集中供地市场全面降温。房地产研究机构克而瑞的报告显示,8月以来完成二轮集中供地的城市土拍热度均不高,溢价率较首轮有了明显下降,尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热度城市,在二轮集中供地过程中底价成交现象较多。

  中指研究院的报告也显示,已完成二轮集中供地的城市稳地价效应显现,土地市场整体出现降温,流拍撤牌率上行的现象。例如,济南二轮集中供地中总供应的59宗地块中,16宗地块撤牌,43宗地块底价成交;吉林长春二轮集中供地总供应的75宗地块中,8宗撤牌,18宗流拍,46宗底价成交,只有3宗为溢价成交。

  放眼未来,克而瑞认为,结合近期市场、资金和政策环境来看,重点城市二轮集中供地“降温”将是大概率事件,就连一直以来市场热度跻身高位的杭州,10宗竞品质地块中,也有9宗地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于流拍,接下来重点城市集中土拍热度下滑将成为普遍现象。

  房企拿地积极性较低

  对于二轮集中供地中重点城市流拍和撤牌率大幅上行的原因,中指研究院的报告认为,一方面,政策调控频繁加码和房企资金持续承压下,房企拿地节奏放缓;另一方面,房企在二轮集中供地中拿地的紧迫性下降。两轮集中供地背景不同,首轮集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地,而集中在二季度出让的首批地块可年内入市,对房企业绩形成贡献,房企补货意愿强烈。但对于第二轮出让地块,房企观望情绪上升,拿地趋于理性。

  中原地产首席分析师张大伟表示,各地房地产调控政策密集,楼市开始全面降温,叠加土地出让政策收紧,二轮集中供地全面遇冷。此外,二轮集中供地规则改变,多城市采取“竞品质”方式,新要求明显增加了房企施工成本,一定程度上降低了房企的拿地意愿。

  今年半年报业绩发布期间,央企华润置地管理层表示,华润将量入为出,确保合理回报,保证华润置地非常稳健的财务结构,谨慎看待土地市场。

  融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌表示,今年下半年将主动控制拿地总量及节奏,审慎获取高质量土地,预计权益拿地销售比控制在20%以内。他表示,2021年下半年市场压力会比较大,包括融资市场和销售,留出比较安全的边界。

  一位房企投资拓展部相关负责人周晓(化名)表示,房企拿地积极性降低,一方面因为二轮集中供地规则发生了很大变化,且很多城市叫停和暂缓了二轮集中供地,出让地块数量减少。而房企又面临拿地销售比不能超过40%的监管指标压力,这使得房企拿地积极性降低;另一方面则因为目前行业融资收紧给房企带来了严重的资金压力,房企签约销售整体下滑、流动性变差以及购地资金被监管等种种迹象均使得房企的资金链紧张。

  另一位南方房企投资拓展部负责人钟名(化名)透露,目前房企拿地态度趋于谨慎。例如,对于市场表现相对冷淡的城市和要求自持的商业性土地,房企会持观望态度。对于房企而言,面对新的政策变化,应该积极研究政策本身以及土地项目本身的合理性,再进行相应规划。

  值得注意的是,对于房企而言,市场“转冷”并非全无益处。克而瑞的报告显示,在低热度的情况下,房企拿地成本有一定程度的下降,盈利空间较首轮明显扩大,现金流比较稳健的房企可以适度补仓,但也要谨防市场下行的风险。

  周晓也表示,调低溢价率、限高品质等方式确实为房企留出了一定的利润空间,让房企有利可赚,可有效避免房企在后续开发过程中发生的风险。钟名则认为,土地供给侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变,意味着热点城市的实际价格将保持平稳,所以在一定层面上也有利于房企把控土地成本。此外,“竞品质”的规则变化有利于让房企关注产品质量,提升产品品质,亦有利于行业的长期可持续发展。

  周子荑

编辑:李明

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