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调控趋严 房企规模扩张受限

2021-08-06 15:48:22    来源:城市金融报    

  7月23日,住建部、国家发改委、公安部、自然资源部等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治领域、措施和机制。这是在央行正式全面降准一周后,国家对于房地产调控传递出的重要信号。

  近期,随着中央高层密集表态,围绕稳地价、稳房价、稳预期、“房住不炒”的目标再次得到加强。

  7月22日,国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并发表重要讲话,重申坚持“房住不炒”定位,为下半年房地产政策调控明确定调,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。

  随后,月23日,住建部、国家发改委、公安部、自然资源部等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》),提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治领域、措施和机制。

  这是在央行正式全面降准一周后,国家对于房地产调控传递出的重要信号。业内普遍认为,此次降准资金将很难流向房地产领域。

  推广房地联动制度

  值得注意的是,7月22日的会议上,中央重申坚持“房住不炒”定位的同时,强调要高度重视房地产工作中的新情况、新问题。中指研究院指数事业部分析师毛大鹏认为,这与今年上半年房地产市场整体表现超出预期有关。

  公开信息显示,上半年,重点城市供地“两集中”政策发布后,土地市场亦呈现新的特点,热点区域土地市场热度不减。其中,长三角、珠三角地区市场热度最高,新房、二手房市场表现亦较为活跃,部分地区二手房价格上涨明显。

  7月22日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,住建部将会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

  国家统计局的数据显示,上半年房价增速过快的城市数量呈大幅下滑走势,2020年以来的调控政策取得阶段性成果。全国70个大中城市同比增速均值由2020年1月的6.5%降至2020年6月的4.3%,同比增速超过5%的城市数量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城。

  其中,一线城市里北京的住房价格增速最稳,一直保持在5%以内,且今年6月与2020年1月相较,价格同比仅上涨0.8%,低于一线城市同比涨幅均值。

  贝壳研究院高级分析师潘浩指出,这主要得益于北京严格的房地产调控政策。据了解,今年北京在首批集中供地中,尝试了多种新政策,比如限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制等,在防止未来房地产市场过热的同时也引导开发商理性取地。同时,“竞建高品质住宅”等提品质条款也充分规避了房屋质量不过关等风险的发生。“可以说此次北京的‘一地一策’制度,将房地产调控政策落实到了每一宗地块,为全国土地市场做出表率”。

  北京的经验也得到了张其光的高度肯定,并要求加大力度推广北京的房地联动制度。实际上,在土拍政策上,经历了首轮集中供地后,各地政府也在迅速查缺补漏,

  比如杭州堵商墅、宁波堵加装、嘉兴限车位等。

  同时,针对房企拿地层面,月26日,据财联社消息,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

  一位头部房企内部人士表示,“若按1000亿元的销售额来算,所对应的拿地金额只有400亿元,而目前业内大部分优质项目的货地比基本在2以内,400亿元的拿地金额相应的货值约为800亿元。这对房企而言,意味着规模不仅不能增长,反而是缩小的。监管层是想让房企把多出来的销售现金流用于还债。”

  实际上,去年8月出台的房企融资“三道红线”政策,除基本的剔除预收账款的资产负债率不小于70%、净负债率不小于100%,以及现金短债比不小于1之外,同步的还有两个要求,分别是拿地销售比不超过40%,以及经营性现金流为正(均以年度计),如达不到这些目标,房企将会被暂缓发债,信托融资、资管产品、海外融资等也将被限制。

  据上述业内人士分析,“三道红线”原本是利好资产负债比较平衡的国企、央企,而买地金额不得超年度销售额40%这一要求,作为政策“补丁”,使得部分房企想要逆势拿地从而实现规模超越受到限制。

  同时,该项要求进一步遏制了今年上半年以来土地市场的局部火热态势,据中指院统计,上半年22城首批集中供地平均成交楼面价9591元/平方米,较2020年全年增长38%,局部市场较为火热,与中央“稳地价、稳房价、稳预期”政策初衷存在偏差。

  据中指院统计,2021年上半年50家代表企业拿地销售比为29.3%,较去年同期下降12.3%,显著低于40%上限,其中约16家房企超出40%上限。上半年,“三道红线”首批12家试点房企中,仅保利、华润、华侨城三家超出40%。中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出,随着本次《通知》出台,预计上半年拿地积极的房企下半年或适度放缓拿地节奏。

  行业调整期

  目前,已有多城市针对房价过快上涨、商品房销售管理以及租赁和保障房相关制度出台调控政策,全国各城市逐渐明确调控方向和目标。业内普遍认为,此次住建部的表态可以看出,未来调控政策将继续趋严,坚决巩固当前调控成果。

  今年以来,地方层面的调控政策层出不穷。7月24日,作为全国房地产利率“洼地”的上海,出台政策将首套房贷利率从4.65%上调至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。同时还从限购角度进一步规定,赠与住房纳入上海限购范围,五年内仍记在原业主名下。据了解,当前全国已有北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山等多个重点城市落实了住房赠与纳入限购的政策。

  随着各地调控政策进一步趋严,全国住宅销售增速已经出现放缓。国家统计局数据显示,今年1至6月,新建商品房销售面积为7.91亿平方米,同比增长29.39%,同比增速进一步减弱。

  多家券商机构发布的相关研报指出,未来随着需求逐渐进入积累期,叠加政策调控的加码与贷款额度的收紧,新房及二手房市场的整体热度或将有所下行。相应的,房企单月销售增速放缓,部分头部房企单月销售面积下滑较为明显。

  值得注意的是,在房企融资端,根据贝壳研究院统计,2021年上半年房企境内外债券融资规模5480亿元,同比下降16%,较上年同期收缩超千亿元。潘浩指出,“三档四线”以及央行对银行业金融机构制定的房地产贷款集中度管理制度,将进一步防止房企过度金融化,推动房企回归主营业务经营,提升库存周转效率,从而带动房地产行业的效能提升。

  “从中长期来看,房企融资端、投资端均受到严格限制,结合销售端个人房贷限制,行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下,行业整体发展在经历调整后将更趋良性,行业格局趋于固化,拥有管理红利的企业有望脱颖而出。”刘水表示。

编辑:李明

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